Bij verreweg de meeste woningen zie je het tegenwoordig staan: ‘bieden op inschrijving’. Dit betekent dat je vóór een bepaalde datum en tijd een bod uitbrengt. Dit is een eenmalig voorstel: je mag binnen de gestelde termijn één bod doen en je krijgt niet te zien wat andere bieders uitbrengen. De verkoper besluit vervolgens wie de woning krijgt.

Een sprong in het diepe? Zo voelt het voor veel kopers wel. Want waarmee moet je allemaal rekening houden bij bieden op inschrijving? En hoe maximaliseer je de kans dat jouw bod geaccepteerd wordt? Ervaren makelaar Wil Jansen legt het uit!

Een bod uitbrengen bij bieden op inschrijving: wat komt daarbij kijken?

“Allereerst beoordeel ik of de vraagprijs te hoog, te laag of goed is,” zegt Wil, die klanten regelmatig helpt te bieden op inschrijving. “Daarnaast is het belangrijk om te weten wat er speelt in de huidige markt en voor welke prijzen woningen in een straal van 1 kilometer nu gemiddeld overboden worden. Op basis daarvan beslis ik samen met mijn klant of overbieden noodzakelijk is buiten of de vraagprijs hoog of laag gesteld is.” Is dat het geval, dan belt Wil de verkoopmakelaar doorgaans even op. “Het is altijd verstandig om te zeggen: ‘Wat we overbieden, nemen we mee aan eigen geld.’ Anders is de kans groot dat je de woning niet krijgt. Maar ik beweer dat natuurlijk niet zomaar. Ik check éérst bij een taxateur wat de woning waard is, want dan kan mijn klant het bedrag uiteindelijk toch gewoon lenen.”

Hoe dat precies werkt, legt Wil uit aan de hand van een rekenvoorbeeld: “Stel, een huis staat voor 300.000 euro te koop. Uit een taxatie blijkt dat het 320.000 euro waard is. Dan kan je gerust 320.000 euro bieden. Aangezien dit de woningwaarde is, kan je daar namelijk ook een hypotheek voor krijgen. Maar dat hoef je ten tijde van de bieding niet tegen de verkoper te zeggen. Daar creëer je alleen maar onrust mee.”

Daarmee is het laatste woord over overbieden overigens nog niet gezegd. Want soms wijzen de data uit dat je een X-bedrag moet overbieden, maar ziet Wil op basis van ervaring en intuïtie dat het nodig is om je bod wat te verhogen: “De inschrijving gebeurt maar één keer. Soms betekent dit dat je het nét even iets beter moet doen dan anderen.”

Gaat een verkoper altijd voor het hoogste bod?

Alles staat of valt met je strategie

“Vijf weken geleden kocht ik een woning voor een klant aan,” vertelt Wil. “De vraagprijs was 325.000 euro. Maar ik zag vrijwel direct dat het huis eigenlijk tussen de 385.000 en 395.000 euro waard was. Aanvankelijk adviseerde ik mijn klant om 375.000 euro te bieden. Eén uur voordat de inschrijving sloot, belde ik de verkoopmakelaar op om nog even te schakelen. Na afloop bleek de concurrentie fors te zijn geweest: er waren 15 biedingen (er waren 12 uiteindelijk 12  aankoopmakelaarskomen kijken) en er zaten vijf biedingen tussen de 370.000 en 375.000 euro. Eén bod lag 1.000 euro lager dan dat van ons, maar dit was zonder voorwaarden van financiering. Dat was een enorm gunstig voorstel, dus mijn klant was heel blij dat ons bod het tóch geworden was met een gedeeltelijk vorobehoud!”

Klopt het hele plaatje?

Wat gebeurt er wanneer alle biedingen binnen zijn? “Een verkoper gaat elke koper inschatten,” zegt Wil. “Het hoogste bod is niet altijd het beste bod. Vooral bij gelijke biedingen kijkt de verkoopmakelaar naar de reputatie en het netwerk van de aankoopmakelaar.”

Wil zit bijvoorbeeld al meer dan 20 jaar in het makelaarsvak en geniet erg veel vertrouwen. (Op zoek naar een makelaar op wie je kan bouwen? Lees onze blogpost ‘Hoe vind je een betrouwbare makelaar?‘) Gecombineerd met de gunfactor zorgt dit ervoor dat zijn klanten woningen vaak eerder toegewezen krijgen. “Maar,” zegt Wil, “het is ook belangrijk dat de verkoper de woning gunt aan een koper.” Daarom adviseert hij klanten om de inschrijving persoonlijk te maken waar mogelijk: “Verkopers vinden het bijvoorbeeld altijd leuk als je een spontane vakantiefoto van jezelf deelt en even vertelt wie je bent. Het is niet zo dat dit je leuker maakt dan anderen. Alle mensen zijn leuk, maar niet iedereen maakt op menselijk niveau contact met anderen. En in verband met de gunfactor is dat essentieel.”

Maar, nuanceert Wil, het gaat niet alléén daarom: “Uiteindelijk moet het hele plaatje kloppen. De bieding, het tijdstip waarop je een bod uitbrengt, de hoogte van je bod én jouw persoonlijke verhaal. Bedenk dat er ook andere geïnteresseerden zijn bij bieden op inschrijving. Met slechts één koper onderhandelen, dát zit er vaak niet bij. Je wilt dus professionaliteit en kwaliteit uitstralen.”

Deal sluiten vóór de deadline: een goede strategie?

Als een klant zichzelf al helemaal in het nieuwe huis ziet wonen, kiest Wil soms voor een andere route. “Je kan proberen om een deal te sluiten vóór de deadline,” vertelt hij. “Maar dan loop je wel het risico dat andere mensen overbieden. Je moet dus goed met de verkoper bespreken of deze nog andere biedingen verwacht en wat er gebeurt als er alsnog een hoger bod voorbijkomt. Er zijn overigens wel manieren om de risico’s in te perken. Als ik van tevoren een deal weet te sluiten, plan ik bijvoorbeeld direct een taxatie in. Dat maakt het allemaal ook al wat meer bindend voor de verkoper.”

Maar toch: het blijft een onzekere situatie. Dus waarom zou je je hierin begeven? “Deze strategie slaagt best vaak,” zegt Wil. “En als dat het geval is, scheelt het mijn klanten aanzienlijk in geld. Ik kan me er ook makkelijk van afmaken en méér overbieden. Maar zo werk ik niet. Een woning kopen voor een klant is voor mij hetzelfde als een huis kopen voor mijzelf. Ik zet me voor de volle 100 procent in!”

Bouwkundige keuring: wel of niet laten uitvoeren?

Dit is een veelgestelde vraag — en huizenzoekers weten het antwoord vaak niet. “Meestal kan je liever geen bouwkundige keuring laten uitvoeren voordat je een bod uitbrengt,” zegt Wil. “Vaak krijg je de woning dan niet. De verkoper heeft immers alternatieven.”

Maar hoe weet je dan of je op een goede woning biedt? “Dat is zeker belangrijk,” vindt Wil. “Daarom hebben we bij @WORK Makelaardij allemaal een opleiding tot bouwkundig inspecteur gevolgd. Hierdoor kunnen wij onderlegde uitspraken doen over de staat van een woning — zónder dat het proces vertraagt.”

Werken met een makelaar die een sterk bod uitbrengt op basis van ervaring en expertise?

Neem gerust contact op met @WORK Makelaardij. We bespreken graag hoe we jou het beste kunnen helpen.